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「黄金配资」高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生

  [ 从踏入地产洪流,到控制权风雨飘摇,这批陷入危局的企业都曾野心勃勃,但也在调控政策和融资收紧时,遭到高杠杆扩张的“反噬”。 ]

  起于杠杆,倒于杠杆。2020年,因深陷债务泥潭,多家房企不惜易主,要引入战投救场,泰禾集团(000732,股吧)(000732.SZ)、协信地产、新华联(000620,股吧)(000620.SZ)……呼救名单越来越长,危机也已不再“独宠”小房企。

  第一财经获悉,因即期有息负债偿付存在风险,泰禾正密集接触战投,潜在对象为福建一家国有企业;协信地产继公布战投细节后,近期挖来新力控股(02103.HK)副总裁佘润延,担任总裁一职。

  从踏入地产洪流,到控制权风雨飘摇,这批陷入危局的企业都曾野心勃勃,但也在调控政策和融资收紧时,遭到高杠杆扩张的“反噬”。

  “这一轮危机的主要根源还是现金流问题。部分前期依靠高杠杆规模化发展的企业,在市场放缓或下行环境下,融资渠道和规模紧缩而项目去化、回款变慢,资金链就变得非常脆弱。”中指研究院分析师告诉记者。

  多家房企呼救求生

  新冠肺炎疫情冲击下,年内已有至少六家房企拟引入战投,以期自救。

  最引行业注目的,莫过于“明星房企”泰禾的引战事宜。不久前,泰禾发布公告称,控股股东正在筹划引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更;泰禾透露,拟引入战投的主要经营业务包含房地产业务。

  此前,因泰禾无法与债权人就贷款还款计划或展期事项达成一致,该公司多笔债务逾期。据泰禾披露,目前公司实质性逾期债务金额合计20.17亿元,截至目前被冻结银行资金1573万元。

  “由于受到新冠肺炎疫情的影响,公司今年1月底以来的销售及回款受到较大影响,导致偿债能力在短时间内受到较大的影响。”泰禾解释称。

  因疫情“导火索”陷入危局的不只泰禾。

  3月6日,新华联控股规模10亿的“15新华联控MTN001”债券未按期足额兑付本息,构成实质性违约。目前,该公司境内外存续债券共有11只,总额102.5亿元,其中48.6亿元债券将于年内到期或回售。

  新华联坦言,疫情之下,公司文化旅游、商业零售、景区景点等业务遭受重创,1~2月减少经营回款超过60亿元,加之民营企业融资难、发债难,偿付贷款和债券导致流动资金极为紧张。

  为缓解危机,新华联同样拟引入战投,不排除公司控制权变更的可能性,并委托中金公司作为财务顾问。“希望中金能为新华联尽快引入实力雄厚的战投,特别是引进央企或国企投资者。”该集团董事长傅军称。

  这只是当下地产行业洗牌的冰山一角。除上述企业外,今年以来,包括京汉股份(000615,股吧)(000615.SZ)、协信地产、阳光股份(000608,股吧)(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)等六家房企,拟筹划或正在进行引入战投事宜,以期重生。

  错判市场周期之痛

  压倒这些房企的,并非只是疫情。实际上,激进加杠杆的粗放发展模式早已为其埋下安全隐患,泰禾、新华联、协信等房企无一例外。

  以泰禾为例,该公司2020年到期的有息负债金额为540.43亿元,其中银行贷款仅占比12.46%,非银行贷款占比超过七成;截至一季度末,泰禾货币资金合计55.53亿元,包括受限货币资金13.8亿元。

  反观其他,截至2019年年末,新华联文旅总负债433.44亿元,净负债率224.28%;而据协信地产债券半年报,截至2019年6月底,公司总负债金额约649.3亿元,一年内到期的非流动负债76.44亿元,账上货币资金43.77亿元。

  过去数年,房地产行业吸金无数,在“买地就赚钱”的诱惑下,众多房企疯狂加杠杆扩张,以期在时代红利中分一杯羹。但在地产行业,并非每个加杠杆的房企都会折戟,诸多头部房企都经历过负债高企的岁月。

  “近期房企危机的关键因素,是错误预判市场形势,对自身业务投入产出的回报周期没有相对客观的衡量。”合硕机构首席分析师郭毅认为,一些企业前期投资比较重,但后期回报速度慢,引发现金流危机。

  “部分依靠长周期回报的物业经营性企业,如果没有足够的销售回款支持,前期现金流压力一般比较大,尤其近期疫情的短期影响,往往雪上加霜。”中指研究院分析师认为。

  譬如钟情文旅的新华联,在此项业务上大手笔投入,却未能及时获得相应回报。据该公司2019年中期数据,文旅项目预计总投入超过502亿元,但期内新华联仍在靠房开赚钱,文旅收入仅录得12.95亿元。

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