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【股票操作】风物长宜放眼量,中南建设2021年中报隐藏的可持

原标题:风物长宜放眼量,中南建设2021年中报隐藏的可持续发展玄机


【股票操作】风物长宜放眼量,中南建设2021年中报隐藏的可持

攻守有道,稳中向优。

8月26日晚,中南建设(000961.SZ)发布2021年中期业绩报告。凭借强劲发展韧性及优秀运营能力,中南拥抱地产行业新常态,实现核心指标持续向好、财务表现持续稳健、地产建筑双主业持续并进的高质量发展新格局。

图示:中南集团总部大楼

图示:中南集团总部大楼

今年上半年,中南建设实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6%;总资产3729.9亿元,同比增长15.5%;归属于上市公司股东净利润17.5亿元,三年复合增长率17.5%;经营性现金流量净额24.1亿元,同比增加18.6%,连续四年保持正值,公司抗风险能力持续提升。

2021年上半年,国家“房住不炒”政策总基调不变,中央和地方密集出台调控新政,房地产行业面临严峻经营挑战。在变幻莫测的市场环境中,中南建设展现出强劲的发展韧性,双主业齐头并进,增速和经营质量有效平衡。房地产业务实现销售金额、销售面积的双位数增长,其中销售金额1089.8亿元,同比增长33.9%,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%;建筑业务方面,公司积极克服疫情的影响,改善管理,加快专型升级,实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2%,新增合同金额153.1亿元,同比增长3.3%。

中南建设稳健安全的经营基调,也获得资本市场投资者的持续认可,通过增持表达对企业的安全性和投资价值的坚定信心。今年以来,中南建设控股股东中南城投于3月和7月两次增持公司股份,全国社保基金四零三组合上半年共计增持24,052,631股,中金公司、国盛证券、天风证券等22家券商机构对公司发布了“买入”评级。

坚持双主业发展 业绩稳健高质增长

报告期内,中南建设实现规模增速和经营质量的有效平衡。房地产业务方面,销售金额、销售面积实现双位数增长。1-6月实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9%,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%,平均销售价格13793元/平方米,同比增长3.2%。根据城市等级区分,中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。

销售业绩的稳定增长,得益于中南建设的前瞻性布局。在城市的投资布局上,中南建设坚持深耕聚焦战略,不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。2021年上半年新增项目41个,新增规划建筑面积合计699.9万平方米,同比增加1.7%,新增项目平均地价约4100元/平方米,同比下降约7.1%,新增资源40%位于长三角核心城市群。

图示:中南建筑承建宁波大学慈溪校区

图示:中南建筑承建宁波大学慈溪校区

多年来深耕的长三角地区一直是中南建设业绩最大贡献主力,报告期内,长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元,占总销售金额比例高达62.8%。

截至2021年6月末,中南建设已经入内地116个城市,共有505个项目,总土地储备建面4740万平方米,同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米,占总土地储备46%,为未来业绩增长提供强劲动力。

区别于传统的房地产企业,中南建设旗下建筑业务与房地产业务齐头并进,增强了公司业务平衡和周期穿越能力。报告期内,中南建设加快施工,实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2%。同时通过改善管理,加快转型升级实现业务量稳步增长,期内新承接(中标)项目合同总金额153.1亿元,同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53%。

降杠杆效果显著 三道红线全面改善

实际上,中南建设在今年上半年坚守财务稳健安全的原则,各类负债指标呈下降态势,三道红线监管指标持续改善,现金流保持健康状态,去杠杆成效显著,偿债能力进一步增强。

坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一。2021年6月末,公司有息负债767.6亿元,较年初减少3.9%,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。短债方面,短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元,比2020年末减少24.7亿元,占全部有息负债比值27.23%,较2020年末下降2.02个百分点,长短期结构更加均衡。

在备受市场关注的三道红线相关指标的表现上,公司净负债率95.27%,较年初降低2.00个百分点,剔除预收款后资产负债率77.42%,较年初降低1.27个百分点,货币资金余额269.7亿元,为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍,扣除受限资金之后的现金短债比1.03,高于国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。

经营性现金流状况对于公司发展的作用不言而喻。中南建设上半年经营性现金流入是一年内到期的各类有息负债的3.6倍,经营性现金流量净额24.1亿元,同比增长18.6%,连续四年保持正值。截至2021年6月末,中南建设经营性现金流入746.4亿元,是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,同比增加18.6%,连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元,同比增加10.0%。截至报告期末,公司共获得银行授信总额度1835亿元,已使用授信额度410亿元,剩余授信额度为1425亿元。

在新的融资新规监管下,降杠杆、控负债成为衡量房企的重要标准。坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一,公司降杠杆成效显著,债务结构持续优化。

报告期内,中南建设各类负债指标持续下降。2021年6月末中南建设总负债率85.99%,比2020年末下降0.55个百分点。公司总体负债里实际是收到的现金,基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元,占公司全部负债的40.16%。

上半年中南建设净负债率(有息负债减去现金与净资产的比值)95.27%,比2020年末下降2.00个百分点;扣除受限资金后的现金短债比1.03;剔除预收账款后的资产负债率77.42%,较年初降低1.27个百分点。

2021年房地产行业偿债压力加大,中南建设积极调整长短债务比,利用更加平衡的债务结构扩大安全边界。截至2021年6月末,中南建设有息负债(含期末应付利息)767.6亿元,比2020年末减少31.5亿元,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元,比2020年末减少24.7亿元,占全部有息负债比值27.23%,较2020年末下降2.02个百分比。

评级机构对中南一致认可。上半年来,联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至”BB”,评级展望稳定。穆迪维持”B1“评级,展望稳定;标普维持“B+”评级,展望稳定。另有22家券商机构给予中南建设”买入“评级,其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予最高级别评级。

紧跟时代步伐 产品力护航可持续发展

中报业绩会上,管理层承诺会如期完成竣工面积。回溯中南建设投资策略,也可以看出管理层的底气:中南建设土储量级与资金占用取得良好平衡。

公司目前已进入内地116个城市,覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份,总土储建面4740万平方米,其中长三角2200万平方米,在总土储建面中占比46%。城市能级方面,一二线城市占比33%,三四线城市占比67%,开发项目主要集中在长三角区域和山东。2021年上半年,公司新增项目41个,新增规划建筑面积699.9万平方米,高能级的土储有利于锁住公司未来业绩的增长。

长期深耕的长三角地区一直是中南建设最大贡献主力,报告期内,浙江、江苏、安徽三省销售金额合计684.03亿元,占总销售金额比例高达62.8%;销售面积合计约442.46万平方米,占总销售面积56%。

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