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「第一操盘手」楼市政策“变奏”:沪深杭开年施压 “大城市”

  大城市的市场变化,对周边区域有着较强的辐射力和引导性。因此,对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点。

  2021年伊始,沪深杭三个热点城市先后出台楼市调控政策,从限购、限售、税费等方面进行施压,同时对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。此轮调控升级后,这些城市对投资投机需求的压制力度堪称前所未有。

  与此同时,住房和城乡建设部副部长倪虹于1月下旬带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹再度强调“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段、切实落实城市主体责任等基本原则,并指出“发现问题及时出手”。

  热点城市调控升级,反映出当下楼市政策的重要风向。去年年末召开的中央经济工作会议强调,将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。如今,这些大城市的出手正在变得迅捷有力。

  金融政策的收紧,也是楼市调控的另一项重要变化。据21世纪经济报道此前的独家消息,自1月27日起,广州工农中建四大行的房贷利率全部提升,同时已有银行暂停房贷业务。

  1月以来,房地产销售仍然保持惯性下的高规模,但政策变化的影响,已经潜移默化地发生。

  “大城市”面临调控高压

  除了沪深杭三地外,还有一些热点城市在近期收紧了调控。合肥于今年年初要求,离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算。此举对“假离婚”的意图十分明显。

  去年年末,合肥就已经针对当地楼市的各种问题,实施“堵漏”方案,包括严查补社保买房、探索“多校划片”政策和“6年学位制”政策等。

  1月19日,无锡市住建局发文称,推行基本装修和升级装修分类管理,按规申请价格备案。政策意在避免商品房项目通过搭售精装修的方式进行涨价。

  北京市住建委党委书记、主任王飞在1月25日表示,严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。同时加强对长租企业的严厉监管,禁止企业形成资金池和租金贷。

  近几年,房地产调控保持高节奏。根据中原地产的统计,2018年到2020年,全国房地产调控政策的出台频次分别为450次、620次、489次,政策内容有保有压,范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各个方面。其中,进入2020年下半年,东部热点城市调控的频次明显增加,且以打压性的措施为主。

  按照上海易居研究院智库中心主任严跃进的观点,这与市场热点的变化有关。他认为,从2016年开始,三四线城市受益于棚改红利而一度快速升温。但随着棚改热潮消退,以及热点一二线城市出台人才引进政策,市场热点逐渐向一二线城市转移。到2020年下半年,随着货币政策由适度宽松回归到中性,这些城市的价值进一步凸显。

  根据国家统计局的数据,去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1%,销售额同比增长14.1%,成为2020年唯一保持加速上行的区域。进入去年第四季度,一线城市的房价涨幅就一直领先于70个大中城市。

  去年年末召开的中央经济工作会议强调,将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。这也是监管层首次将调控重心聚焦到“大城市”。

  大城市的市场变化,对周边区域有着较强的辐射力和引导性。因此,对“大城市”房价的管控一直是监管层关注的重点。这也被认为是住建部赴沪深进行调研督导的重要原因。

  上海易居房地产研究院认为,现阶段房价仍是不能碰的红线,一旦市场出现过热的征兆,短期内城市房价过快上涨,调控政策大棒必将尾随而至。

  就具体的政策内容而言,今年核心一、二线城市更可能升级限购,涉及限购区域扩容,二手房纳入限购范围,强化购房资格管控等,同时还将限制通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格。相比之下,三四线城市的调控力度会相对较弱,更倾向于通过强化限售的方式“维稳”市场。

  “去杠杆”进入落地阶段

  金融层面的管控也已同时展开。据21世纪经济报道此前的独家消息,自1月27日起,广州工农中建四大行的房贷利率全部提升,从此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp,调整为首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp,变更后首套房贷的利率为5.2%,二套房为5.4%。

  同时,广州已有银行暂停房贷业务。

  贝壳研究院的统计也显示,今年1月,36城平均首套房贷利率5.23%,二套利率5.52%,于底部微升。房贷平均放款周期环比延长5天至53天。

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